一、企业价值得到充分体现

　　我国会计准则对投资性物业一直采用"成本入帐+折旧"的会计法,近几年来在房地产资产大幅增值的背景下,大多数投资性物业的账面净值相对市场价值已明显低估。采用公允价值模式,这是会计准则改革的重大步骤。其对相关公司的利好主要体现在:

　　1、物业增值"显性化"。新准则将使投资性物业比重较大的公司净资产账面值得到较大提升,利于公司融资、并购和规模扩张。

　　2、由于将不再计提折旧,投资性物业出租业务的成本将大幅降低,毛利率和净利率会有明显提高。由于目前对房地产上市公司估值普遍采用RNAV与P/E相结合的估值方法,不少资产富余型公司由于过高的折旧和摊销导致净利润水平过低,其真实投资价值一直得不到市场的认同。采用公允价值模式后,这类公司的净利润水平将显著提升,有利于"资产重估增值"概念股价值的体现。

　　3、征求意见稿明确提出:"公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。"虽然该条规定可能不会最终实施(详见下面的分析),但如果新准则最终维持该条款,重估增值将计入当期损益,股东将可能享受到公司物业持续升值的收益。此外,结合国际会计准则和香港会计准则之规定,我们认为计入当期损益的重估增值不应当征收所得税。因此,企业并不会因此承担过多的税收。

　　二、不明确之处与情景分析

　　征求意见稿很多方面没有明确:

　　1、征求意见稿指出:"如果有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠的取得,应当采用公允价值模式。"是否就意味着只要公允价值能够持续可靠的取得,企业就必须强制性地采用公允价值模式?

　　2、征求意见稿指出:"公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益"。那么,计入损益的差额是否计征所得税?根据香港惯例,公司采用公允价值与原账面价值之间的增值不计入当期损益,而直接计入权益。会计准则最终如何,存在不确定性。

　　3、由于征求意见稿取消了折旧,企业净利润将有提升。如果税收标准与新准则同步变化,所得税将增加,对公司短期内的现金流不利。那么,税法是否还会沿用过去的"成本入帐+折旧"制度,并在公司财务报表中通过"递延税收"解决两者之间的差异?

　　显然,税收是以上几个方面的核心问题,也是征求意见稿对企业影响最实质的地方。由于征求意见稿没有明确,我们只能按各种情形做以下的情景分析:

情景一:最优情形

　　假设1:税法仍然沿用过去的"成本入帐+折旧"制度,通过"递延税收"解决两者间的差异。

　　假设2:公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益,并不计征企业所得税。

　　此情形企业并没有增加现金支出,对企业的DCF估值没有变化。基于前文分析,新准则对于投资性物业比重大的公司是利好。

　　情景二:中性情形(最可能情形)

　　假设1:税法与新准则同步修改,原来新建后立即计提的折旧被多年以后的资产减值所取代,公司在短期内失去折旧的"税盾",所得税支出将有所增加。

　　假设2:开始阶段的重估增值计入权益中的资本公积,一旦出现减值则首先以整个重估储备为基础与先前的增值抵销,然后再计入当期损益。其后如有任何增值将以先前扣减之金额为限计入当期损益,其他部分再计入资本公积。此外,可使用年限在20年或以下年期的投资性物业按最后重估值入账,以后不再重估,按可使用年限折旧。

　　此情形中企业将因为会计准则的变更,在投资性物业竣工前几年可能增加所得税现金支出。但通过残值增加和最后20年的折旧,增加税收的负面影响可少量抵销。

　　三、 结论

　　1、资产增值部分直接计入损益的可能性不大。

　　2、由于开发类公司持有的土地、在建项目不属于投资性房地产,因此该准则对万科等单纯房地产开发类公司影响很小。

　　3、对投资性物业公司短期利好。

　　4、我们认为下列公司会受到影响:金融街、中国国贸、浦东金桥、益民百货和小商品城等。建议投资者重点关注。

　　5、风险提示。

　　尽管新准则对税收没有明确说明,我们认为折旧抵税效应推迟的可能性还是非常大的。通过简单的DCF模型,我们发现仅考虑折旧抵税效应的推迟,将使新建投资性物业的DCF估值降低至少8%,基于50%的负债率假设,股东权益将减少16%。这说明企业实际真实价值可能受到损害,但其程度取决于未来税收方法。

　　综合来看,征求意见稿对投资性物业公司的影响为短期利好,如果最终的新准则对公司的税收影响不大,新准则的实施可能成为投资性物业公司股价上涨的催化剂。中长期影响需要新准则的最终细则出台,特别相关税收标准明确后才能作出正确判断。

相关法规：关于印发《企业会计准则第**号——资产减值》等会计准则征求意见稿的函